國人的觀念都是要有房才算真正有個家，因為房屋的價格較為高昂，因此大多數人都是利用向銀行申辦房貸來購買第一間房子。然而，房貸一繳通常都要20年、30年，有可能這期間又有資金上的需求，此時，就可以用這房子再次申請貸款，也就是房屋增貸的意思；不過，很多人都不太清楚房屋增貸的條件與利率該如何計算？本篇文章帶你一次全部了解！
房屋增貸意思是什麼？
房屋增貸指的是房屋在已經有第一順位貸款的情況時，又有資金周轉的需求，於是再次利用該房屋，向原銀行申請貸款的行為。一般來說，辦理銀行房屋增貸利息並不昂貴，也因為利息較為優惠，所以條件也較嚴苛。此外，房屋也必須還有增值空間，借款人的信用也必須良好，才能順利辦理房屋增貸。
房屋增貸缺點、優點有哪些？
房屋增貸缺點：
- 審核條件嚴苛：借款人必須房貸繳款正常、不能有信用瑕疵、必須有穩定的工作及收入、負債比不得過高，有以上情況不容易過關。
- 額度較小：向原銀行申辦房屋增貸利息會較優惠，但銀行對於房屋鑑價會較保守，通常房屋增貸成功機率不會太高，或是額度會較少。
房屋增貸優點：
- 額度比信貸高：房貸因為有房屋做為抵押品，不像信貸有薪資22倍的限制，一般可貸房屋價值的8成。
- 利息低：銀行房貸的利息是所有貸款中較低的，就算是增貸，也會與第一順位貸款利率相差不遠。一般條件優質有機會都是2%以下。
- 還款期限長：目前的銀行房貸方案，一般年限是20年，依各銀行不同，最長可到30年或40年。
房屋增貸可以去哪申辦？
房屋增貸主要有3個管道，分別是銀行房屋增貸、租賃融資公司房屋增貸和民間房屋增貸。比較如下表：
| 房屋增貸管道 | 民間當舖 | 銀行 | 融資公司 |
| 房屋增貸條件 | 條件寬鬆，信用有瑕疵、信用小白、無工作或財力證明者皆可辦理。 | 審核較嚴苛，需要信用良好、繳款正常、有固定收入者才可辦理，配偶信用不良無法核准。 | 條件較銀行寬鬆，信用正常，但工作收入不穩定者可辦理。 |
| 撥款速度 | 快，最快當日就可撥款。 | 慢，一般是7至14個工作天 | 慢，一般是7至14個工作天 |
| 還款年限 | 依照借款人條件而定 | 長，最長可到30年或40年。 | 依照借款人薪資收入以及房屋條件而定 |
房屋增貸條件有哪些限制？
一般來說，向銀行申辦房屋增貸有以下條件限制：
- 年滿20歲至65歲。
- 信用無瑕疵、無不良信用紀錄、無遲繳紀錄。
- 有穩定工作及收入。
- 房屋鑑價後，扣除房貸後還有增值空間。
- 需附上財力證明，提供文件證明還款能力。
房屋增貸審核時間要多久？
因為房屋增貸是向原貸款銀行再申請第二次的貸款，所以銀行的審核速度會比辦理第一順位貸款時還快一些。一般來說，銀行房屋增貸審核的流程大約是7至14個工作天，如果還需做不動產抵押設定，則要多加1至2個工作天。
辦理房屋增貸需要準備什麼資料？
- 借款人身份證影本
- 土地謄本
- 建物登記謄本或所有權狀影本
- 近半年房貸繳款證明
- 個人財力證明(報稅證明、薪轉存摺、扣繳憑單等)
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關於房屋增貸...
房屋增貸流程如何進行？
房屋增貸流程大致上如下：
- 備妥文件申請：準備身分證影本、土地謄本及建物登記謄本或所有權狀影本、近半年房貸繳款證明、個人財力證明(報稅證明、薪轉存摺、扣繳憑單等)。
- 銀行進行估價：銀行依照房屋的條件，例如坪數、地段、周邊機能等進行不動產估價。
- 審核客戶條件及資料：銀行審核借款人的薪資收入、信用紀錄、負債比、不動產估價等條件，評估是否准予增貸。
- 對保與設定：銀行核准後，雙方同意房屋增貸額度與利率後就簽約對保。銀行即在抵押權上，新增設定最新一筆貸款項目。
- 完成增貸流程與撥款：抵押權設定完成後即進行撥款，增貸契約開始生效。
房屋增貸額度是多少？如何計算的？
基本上，銀行審核房屋增貸額度主要評估的條件有以下：
- 借款人過去清償本金的金額：第一順位房貸已繳款金額愈多，可增貸的額度愈高。
- 看房屋的殘值：如果房屋過舊或是有嚴重毀損會影響殘值的評估，額度也會被打折扣。
- 房屋增值空間：如果房屋持續增值，未來增值空間也很大，高雄因目前台積電來設廠利多代表房屋價值上漲，就有機會放寬申貸額度。
- 借款人條件：固定薪資收入、信用評分良好、沒有負債、準時繳款等，對於申貸額度都有加分的作用。
房屋增貸利率利息如何計算？
一般來說，申辦房屋增貸的利率跟第一順位房貸的利率會很接近，大約在1.6%至3%之間, 利率的計算是根據各銀行、不動產標的、個人信用等條件而有所不同，但房屋增貸利率與其他種類貸款相比，還是較低一些的。
房屋增貸年限是多久？
房屋增貸年限依各管道有所不同：
- 銀行房屋增貸：與第一順位房貸的年限是相同的，並依各銀行規定而有些不同，最長是30年或40年。
- 租賃融資公司房屋增貸：依照借款人條件而定，一般大約是20年左右。
- 民間房屋增貸(昌泰當鋪)：依照借款人條件而定。
利用房屋增貸買房，適當嗎？
基本上，如果已有一間還在繳貸款的房子，但想利用這間房子來增貸，並利用貸款而來的錢再買第二間房子，銀行會評估借款人的財力條件、負債比、信用狀況、繳款狀況、以及房屋的增值空間等，各方面審核過關後，就可以利用來買房。不過昌泰高雄當舖仍要提醒民眾借款需衡量自身的還款能力，以免利用房屋增貸買房後負擔壓力過大。
房屋增貸有需要支付什麼費用嗎？
一般銀行辦理房屋增貸所收取的費用，與辦理房貸的費用大致相同，如下：
- 帳務管理費：約2,000元至20,000元。
- 徵信作業手續費：約2,000元至20,000元。
- 貸款設定登記規費：設定金額的千分之一。
- 代書費：市場行情約2,500至6,000元。
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